【績後檢討】內房負債08年來首跌 分析話有掩眼法

2016年04月10日

【本報訊】內地房企過往一向以高負債見稱，但本報統計十隻主要內房股的去年業績，當中有一半負債率正在下降，個別龍頭中海外（688）淨負債率更低見個位數6.8%，潤地則中降負債比率15.7個百分點至23%。摩通指，今次是2008年以來首次見多數的內地房企減債，並在利潤率未企穩下增加派息。

然而，行業整體負債看似下降，全因去年內地大開水喉，以鬆動銀根支持樓市，實際個別房企繼續巧妙地以發行永續債（Perpetual Bond），來在財務數字上掩飾高負債比率。例如恒大（3333）去年大肆在中港房地產市場「購物」，賬面上淨負債率僅93.5%，但公司去年曾大舉向周大福企業、新世界（017）及新中（917）等發行15億美元不可換股永續債券。

由於永續債於財務報表上，有一部份會列作股本權益入賬，不計入債務，永續債利息亦不列作利息支出，故似恒大負債率看似只微升，但實際債務規模遠大於此。

截至去年底，恒大的總借貸金額已飆升至2,969億元（人民幣．下同），按年急增逾1,408億元或90.2%。期內永續債亦增至757.4億元，按年增近229億元或43.3%。若將借款逾1,580億元、加上應付賬1,910億元及永續債757億元計，再扣現金及受限現金的1,640億元，其實質負債率已急升至近400%水平。

同屬廣東幫的富力（2777），去年負債率升至124%，按年增32個百分點。永續債規模雖大減近半，惟仍有79.8億元永續債將進入利息高峰期。雅居樂（3383）淨負債率雖減12個百分點，永續債規模不減，仍達3.59億元。近年積極減債的碧桂園（2007）亦突然新增逾160億元永續債，按年增5.3倍，嚇市場一驚。